8.9 C
Athens
Τετάρτη, 1 Δεκεμβρίου, 2021

Οδηγός Κτηματογράφησης και μεταβιβάσεων ακινήτων για τον Πολίτη

Δυνατότητα παράτασης της προθεσμίας, εντός της οποίας οι πολίτες μπορούν να υποβάλλουν εκπρόθεσμες δηλώσεις ιδιοκτησίας, χωρίς κανένα πρόστιμο, έως τον Δεκέμβριο του 2022, δίνεται με νομοθετική ρύθμιση του υπουργείου ψηφιακής διακυβέρνησης.

Η παράταση προωθείται, εξαιτίας της μακράς περιόδου αναστολής λειτουργίας των Υποθηκοφυλακείων, κατά την οποία οι πολίτες δεν μπορούσαν να συλλέξουν τα απαραίτητα δικαιολογητικά για την υποβολή δηλώσεων στα Γραφεία Κτηματογράφησης. Για την διευκόλυνση των μεταβιβάσεων,προβλέπεται ότι στο κτηματολογικό φύλλο κάθε ακινήτου θα αναγράφονται όλες οι εκκρεμότητες ως προς τα δικαιώματα (αιτήσεις, αντίθετες απόψεις) ώστε ενδεχόμενος αγοραστής στις περιπτώσεις αγοραπωλησίας να γνωρίζει εξαρχής τα βάρη του ακινήτου, για το οποίο ενδιαφέρεται.

Για τη διευκόλυνση των μεταβιβάσεων εισάγεται και ο θεσμός του Ηλεκτρονικού Φακέλου Μεταβίβασης Ακινήτου βάσει του οποίου η διαδικασία θα ξεκινά και θα ολοκληρώνεται ηλεκτρονικά στο γραφείο του συμβολαιογράφου, μέσω της ψηφιοποίησης περισσότερων από 17 πιστοποιητικών.

Επίσης αποσαφηνίζεται ότι ανακριβής πρώτη κτηματολογική εγγραφή μπορεί να διορθώνεται και με τη διαδικασία της διαμεσολάβησης, ενώ αναμορφώνεται η διαδικασία διόρθωσης προδήλων σφαλμάτων με την ένδειξη «άγνωστου ιδιοκτήτη». Με την ψήφιση του νομοσχεδίου δε θα απαιτείται η ρητή συναίνεση του Ελληνικού Δημοσίου για τη διόρθωση πρόδηλου σφάλματος, αλλά αυτή θα προχωρεί εφόσον το Δημόσιο δεν προβάλλει αντιρρήσεις εντός προθεσμίας 60 ημερών από την επίδοση της αίτησης.

Γράφει ο Χρήστος Ηλ. Τσίχλης Δικηγόρος Αθηνών – Συνταγματολόγος

Στη φωτογραφία ο Χρήστος Ηλ. Τσίχλης Δικηγόρος Αθηνών – Συνταγματολόγος – Συνήγορος Αμερικανικού Δημοκρατικού Κόμματος στην Ελλάδα – Νομικός εκπρόσωπος Ιδρύματος Μπότσαρη – Νομικός σύμβουλος Βορειοηπειρωτών Ελλάδος – Δ.Σ. Πρωτοβάθμιας εκπαίδευσης Δήμου Αθηναίων.

Διαδικασία Κτηματογράφησης:

Σε περίπτωση μη υποβολής εμπρόθεσμης δήλωσης ιδιοκτησίας, μπορείς να υποβάλεις εκπρόθεσμη δήλωση(χωρίς την επιβολή προστίμου μέχρι το τέλος του 2022).
Μετά την ολοκλήρωση της διαδικασίας Κτηματογράφησης, επιτρέπεται η εκπρόθεσμη υποβολή δήλωσης, μέχρι την ανάρτηση χαρτών του κτηματολογίου. Μετά την ανάρτηση, η διόρθωση καταγεγραμμένου ως αγνώστου ιδιοκτήτη ακινήτου, επιτυγχάνεται μόνο με δικαστική απόφαση (αφού κατατεθεί αίτηση εκούσιας δικαιοδοσίας στο Μονομελές πρωτοδικείο), η οποία θα πρέπει να κοινοποιηθεί με δικαστικό επιμελητή στο υπουργείο οικονομικών και στο Κτηματολόγιο. Μετά την ανάρτηση, η διόρθωση εγγραφής ακινήτου, το οποίο έχει δηλωθεί από περισσότερα φυσικά πρόσωπα, επιτυγχάνεται μόνο με δικαστική απόφαση. Σε περίπτωση που ένα ακίνητο έχει δηλωθεί από περισσότερους και ο ένας επικαλείται νόμιμο τίτλο, ενώ ο άλλος χρησικτησία, υπερισχύει ο τίτλος. Σε περίπτωση που ένα ακίνητο έχει δηλωθεί από περισσότερους και ένας επικαλείται τίτλο, ενώ ο άλλος δικαστική απόφαση, υπερισχύει η δικαστική απόφαση. Εάν στον δεύτερο έλεγχο των δηλώσεων, προκύψει πρόβλημα εντοπισμού συγκεκριμένου ακινήτου, διότι το ίδιο ακίνητο έχει υποδειχθεί στον εντοπισμό από περισσότερους, δεν αποκλείεται να ζητηθεί από το Κτηματολόγιο η προσκόμιση τοπογραφικού διαγράμματος και η σύγκριση του με τον τίτλο. Σε περίπτωση κληρονομιάς με διαθήκη, απαιτείται και η προσκόμιση φωτοτυπίας του προγενέστερου τίτλου, που αποδεικνύει την κυριότητα του διαθέτη επί του ακινήτου. Μετά την ολοκλήρωση της διαδικασίας, ο ανάδοχος-εργολάβος υποχρεούται να αποστείλει το αρχείο στα κεντρικά γραφεία του κτηματολογίου, όπου θα λάβει χώρα δεύτερος έλεγχος τω δηλώσεων από δημοσίους υπαλλήλους του Ν.ΠΔ.Δ. του Ελληνικού Κτηματολογίου. Οι τοπογράφοι του γραφείου Κτηματογράφησης, αναλαμβάνουν δωρεάν εντοπισμό του δηλούμενου ακινήτου, χωρίς να απαιτείται τοπογραφικό διάγραμμα, αρκεί ο δηλών ιδιοκτήτης να υποδείξει το ακίνητο. Εάν ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να εντοπίσει το ακίνητο, γίνεται δεκτή η προσκόμιση δωρεάν εκτυπωμένου εγγράφου από δωρεάν εφαρμογή στο διαδίκτυο. Σε περίπτωση εκπροθεσμης υποβολής δήλωσης κτηματολογίου, τα πρόστιμα κυμαίνονται από 50 ευρώ μέχρι 1.500 ευρώ, ανάλογα με το εάν πρόκειται για μικρή καθυστέρηση χρονικά και ανάλογα με την αξία του ακινήτου. Με την ολοκλήρωση του Κτηματολογίου, θα καταργηθούν όλα τα υποθηκοφυλακεία της χώρας μας. Με την ολοκλήρωση του Κτηματολογίου, θα καταργηθεί ο θεσμός της Χρησικτησίας. Η δήλωση ,είναι υποχρεωτική. Εάν δεν δηλωθεί ένα ακίνητο, τότε θα χαρακτηριστεί ως αγνώστου ιδιοκτήτη και μεταγενέστερα θα κατοχυρωθεί υπέρ του Δημοσίου. Μετά την ολοκλήρωση της διαδικασίας συλλογής των δηλώσεων, απαιτείται δικαστική απόφαση προκειμένου να αποχαρακτηριστεί το αγνώστου ιδιοκτήτη ακίνητο.

Με την ολοκλήρωση του Κτηματολογίου, θα επιβληθεί ΜΟΝΙΜΟ ΜΕΤΑΒΛΗΤΟ ΤΕΛΟΣ ένα τοις χιλίοις στα ακίνητα. Η προσκόμιση τοπογραφικού διαγράμματος ΔΕΝ είναι υποχρεωτική, αλλά είναι υποχρεωτικός ο εντοπισμός του ακινήτου στο γραφείο κτηματογράφησης ή στην ηλεκτρονική πλατφόρμα. Για την κατάθεση δήλωσης από τρίτο πρόσωπο, απαιτείται εξουσιοδότηση με απλή υπογραφή, χωρίς θεώρηση του γνησίου της υπογραφής. Προαιρετική καθίσταται και η κατάθεση βεβαίωσης μετεγγραφής του τίτλου, η οποία μπορεί να κατατεθεί μεταγενέστερα, αφού του Υπουργείο εξετάζει πολλές καταγγελίες για σοβαρά λάθη συγκεκριμένων υποθηκοφυλάκων(τα οποία υποθηκοφυλακεία της χώρας, θα καταργηθούν με την ολοκλήρωση του Κτηματολογίου). Σε περίπτωση επίκλησης έκτακτης χρησικτησίας και επίκλησης τίτλου για ένα ακίνητο, υπερισχύει πάντοτε ο τίτλος. Σε περίπτωση επίκλησης τίτλου και δικαστικής απόφασης για ένα ακίνητο, υπερισχύει πάντοτε η δικαστική απόφαση.

Διαδικασία:

Προσκομίζεις την δήλωση κτηματολογίου στο γραφείο κτηματογράφησης.

Υπολογίζουν το τέλος κτηματογράφησης και γίνεται προσωρινή καταχώριση της δήλωσης. Καταβάλεις στην τράπεζα το χρηματικό ποσό που αντιστοιχεί στο ανωτέρω τέλος και ενεργοποιείται αυτόματα η δήλωση, ώστε να λάβει χώρα η οριστική καταχώριση της δήλωσης. Εάν επιλέξεις την ηλεκτρονική υποβολή, βασική προϋπόθεση είναι να έχεις email, πιστωτική κάρτα και να σαρώσεις-σκανάρεις τα δικαιολογητικά.

Δικαιολογητικά:

1)Φωτοτυπία αστυνομικής ταυτότητας ή διαβατηρίου.

2)Φωτοτυπία τίτλου(συμβόλαιο ή δικαστική απόφαση).

3)Φωτοτυπία εγγράφου από το οποίο να προκύπτει το ΑΦΜ του δηλούντος (π.χ. βεβαίωση απόδοσης ΑΦΜ ή εκκαθαριστικό εφορίας ή λογαριασμός ΔΕΚΟ κτλ). Στο κτηματολόγιο καταγράφονται μόνο τα ακίνητα και όχι τα κινητά. Πρόκειται για την διαδικασία καταγραφής εμπράγματων ή άλλων εγγραπτέων δικαιωμάτων(π.χ. πλήρης ή ψιλή κυριότητα, επικαρπία, οίκηση, προσημείωση ή άλλο εμπράγματο βάρος κτλ).Το σταθερό σκέλος των 35 ευρώ ανά δικαίωμα, καταβάλλεται στην αρχή της διαδικασίας κτηματογράφησης. Για τους βοηθητικούς χώρους (αποθήκες, χώροι στάθμευσης),καταβάλλεται τέλος 20 ευρώ, εφόσον έχουν χιλιοστά επί του οικοπέδου. Για το δικαίωμα υψούν, καταβάλλεται τέλος 35 ευρώ, εφόσον προβλέπονται χιλιοστά επί του οικοπέδου. Για τα κτήματα που βρίσκονται στον ίδιο Δήμο, καταβάλλεις τέλος μόνο για δύο (δηλαδή 70 ευρώ) και δηλώνεις το σύνολο των κτημάτων. Η κληρονομιά με διαθήκη, δηλώνεται με το αντίγραφο της δημοσιευμένης διαθήκης, ληξιαρχική πράξη θανάτου, πιστοποιητικό περί μη δημοσίευσης άλλης διαθήκης και πιστοποιητικό περί μη αποποιήσεως κληρονομιάς. Η κληρονομία χωρίς διαθήκη, δηλώνεται με το πιστοποιητικό εγγυτέρων συγγενών, ληξιαρχική πράξη θανάτου, πιστοποιητικό περί μη δημοσιεύσεως διαθήκης και πιστοποιητικό περί μη αποποιήσεως κληρονομιάς. Και στις δύο περιπτώσεις, χρήσιμο είναι να προσκομιστεί και φωτοτυπία του τίτλου ιδιοκτησίας του αποβιώσαντος για το συγκεκριμένο ακίνητο.

Για την επίκληση έκτακτης χρησικτησίας, ελλείψει τελεσίδικης δικαστικής απόφασης, υποβάλλονται τα παρακάτω ενδεικτικά αποδεικτικά(αρκεί ένα από τα κάτωθι),τα οποία αποτελούν ένδειξη για την άσκηση πράξεων νομής και παρέχουν έρεισμα, αν καλύπτουν χρονική περίοδο είκοσι ετών(20 ετών):

1)Υποθήκες και εν γένει βάρη στο ακίνητο.

2)Συμβολαιογραφικό προσύμφωνο μεταβίβασης ακινήτου.

3)Συμβόλαιο όμορων ιδιοκτητών που αναφέρουν τον δηλούντα ως κύριο του δηλούμενου ακινήτου.

4)Πράξη αναγνώρισης ορίων.

5)Μισθωτήρια που εμφανίζουν τον δηλούντα ως εκμισθωτή.

6)Δηλώσεις ενώπιον δημοσίων αρχών π.χ.δηλώσεις Ε9 εφορίας

7)Έγγραφα χορήγησης επιδότησης στον δηλούντα, από τα οποία προκύπτει ότι αντιμετωπίστηκε ως κύριος του ακινήτου.

8)Αποδείξεις καταβολής τελών που βαρύνουν τον δικαιούχο του ακινήτου

9)Αποδείξεις ΔΕΚΟ, ΔΕΗ, ΟΤΕ, εταιρειών ύδρευσης κλπ προς τον δηλούντα.

10)Αποδείξεις καταβολής αμοιβής σε εργολάβο για εργασίες στο ακίνητο, εφόσον καλύπτουν χρονική περίοδο πέραν της 20ετίας.

11)Παλαιά τοπογραφικά διαγράμματα που συντάχθηκαν με εντολή του δηλούντος ως κύριος.

12)Ένορκες βεβαιώσεις δύο ή περισσοτέρων μαρτύρων ενώπιον του Ειρηνοδικείου ή δηλώσεις δύο ή περισσοτέρων μαρτύρων ενώπιον συμβολαιογράφου. Έχει κριθεί νομολογιακά, ότι απλό έγγραφο πώλησης, το οποίο φέρει θεωρημένο γνήσιο υπογραφής του πωλητή(χωρίς να ακολουθήσει συμβολαιογραφικό έγγραφο),έχει Δικαστική χρήση και αποδεικνύεται δικαστικά η πρόθεση παράδοσης νομής ακινήτου. Οι ιδιοκτήτες έχουν δικαίωμα υποβολής δήλωσης εντός της προθεσμίας που τάσσει το Κτηματολόγιο και μέχρι την ανάρτηση .Μετά την ανάρτηση, οι ιδιοκτήτες μπορούν να προσφύγουν μόνο δικαστικώς, με αίτηση εκούσιας δικαιοδοσίας. Το μεταβλητό σκέλος, επιμερίζεται στους τυχόν συνδικαιούχους (συγκύριους ή επικαρπωτή).
Η Ελλάδα παραμένει η τελευταία χώρα στην Ευρώπη, χωρίς Κτηματολόγιο. Πριν αρκετά χρόνια, η Ευρωπαϊκή Ένωση διέθεσε πολλά χρήματα για την ολοκλήρωση του κτηματολογίου στην Ελλάδα, αλλά το υπουργείο επέλεξε να κατευθύνει τα χρήματα σε άλλα έργα, με συνέπεια να πληρώνει σήμερα ο πολίτης την κτηματογράφηση της χώρας (ενώ θα έπρεπε να είναι δωρεάν).

ΠΑΡΟΜΟΙΑ ΑΡΘΡΑ